Fonte: http://www.infomoney.com.br/minhas-financas/imoveis/noticia/3161809/nao-existe-risco-bolha-imobiliaria-brasil-diz-analista?utm_source=newsletter&utm_medium=email&utm_campaign=nlimoveis
Para especialista da XP Investimentos, os preços até podem ter uma
pequena redução se a situação econômica piorar, mas não há perigo
de queda
vertiginosa
Por Karla Santana Mamona 113h54 | 24-01-2014
SÃO PAULO - O risco de bolha imobiliária vem atormentando algumas
pessoas e já começa a esfriar o mercado, com números recentes mostrando queda
na velocidade de vendas de algumas das principais incorporadoras com ações
negociadas na Bovespa. Segundo Gustavo Borges, integrante da equipe de análise
da XP Investimentos, no entanto, o Brasil não corre risco de passar por uma
bolha imobiliária nos próximos anos. A crença é baseada no comparativo do
cenário pré-bolha de alguns países como Estados Unidos, Portugal, Espanha e
Irlanda com o Brasil. "O cenário brasileiro é bem diferente dos países que
tiveram o estouro da bolha."
Uma das diferenças apontadas refere-se ao crédito imobiliário do
Brasil. Borges afirma que apesar do crescimento nos últimos anos, o nível de
crédito no País é ainda muito baixo, representando apenas 8% do PIB (Produto
Interno Bruto). Nos países analisados, o indicador chegava no mínimo a 60%.
"Nos EUA, por exemplo, em 2008 o nível de crédito era de 86%." Na
Irlanda, o nível de crédito é de 81,5%; em Portugal, de 63,2%; e na Espanha, de
62%.
Borges destaca também o percentual de inadimplência do crédito
imobiliário, que é de 1,8%. O indicador abaixo de 2% se deve, segundo ele, à
lei de alienação fiduciária, que permite a transferência da posse de um imóvel
para o banco credor como forma de garantir o cumprimento do pagamento do
empréstimo. "Isso traz uma garantia muito grande. Antes quem adquiria a
casa própria e não pagava muito dificilmente o desocupava. Hoje, não existe a
menor dificuldade."
Borges aponta ainda a dificuldade da liberação de crédito pelos bancos.
No Brasil, a exigência de renda para os tomadores é grande, assim como o
processo burocrático. A pessoa precisa provar que tem condições de pagar.
"Aqui não se contrai crédito sem garantia, como aconteceu nos Estados
Unidos." Além disso, ele acrescenta que a Caixa Econômica Federal, só disponibiliza
linha de crédito para aquisição do primeiro imóvel. 'Você não pode comprar quantos
imóveis quiser." Isso faz com que o brasileiro compre imóvel somente para
morar e não para investir, evitando o excesso de alavancagem e o risco do
sistema bancário.
Preços
Em relação aos preços dos imóveis no País, que para muitos é o
principal indício de princípio de bolha imobiliária, Borges argumenta que no
Brasil, o mercado imobiliário é cíclico, com períodos de alta e baixa. Para
ele, a expansão dos preços nos últimos anos se deve ao crescimento do crédito,
impulsionado pela classe média.
Ele explica que no Brasil o déficit habitacional ainda é grande e com a
expansão do crédito mais pessoas tiveram a oportunidade de comprar a casa
própria, o que contribui para o aumento dos preços. "A maioria que compra
imóvel é para morar, um ou outro compra para investir. Ninguém vai vender a
casa própria para morar de aluguel se o imóvel tiver valorização."
Borges não descarta a possibilidade dos preços dos imóveis recuarem nos
próximos anos, mas, mesmo assim, ele afirma que não é um sinal de bolha
imobiliária. "Queda de preço e bolha são completamente diferentes."
Para ele, no cenário brasileiro a queda seria gradual e não acelerada como
aconteceu em países que passaram pela bolha. "Sinais de crise econômica podem
acelerar este processo, mas mesmo assim é completamente diferente."
A desaceleração na
valorização dos imóveis já está ocorrendo. Segundo IVG-R (índice de Valores
de Garantia de Imóveis Residenciais Financiados), medido pelo Banco Central,
nos últimos dois anos, o preço dos imóveis no Brasil subiu menos. De 2008 a
2013, os imóveis residenciais tiveram valorização média de 155%. Até 2011, a
cada ano, os preços subiram mais de 20%. Comparando os valores de janeiro de
2013 com o de 2012, a valorização foi de 10%.
Por fim, ele destaca que as pessoas estão assustadas com a
possibilidade de bolha devido à comparação de preços dos imóveis no Brasil e no
exterior. Para ele, esta comparação é sensacionalista e infundada, isso porque
a falta de infraestrutura do Brasil faz com que os imóveis bem localizados
tenham um preço muito superior ao dos outros países.
"Não se pode comparar um imóvel no Leblon com um castelo na
França. No Brasil não tem
transporte suficiente. No exterior, as coisas são eficazes, a
distância, por exemplo, não
interfere no custo da moradia. Infelizmente, no Brasil 90% das coisas
são mais caras."
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